Chiemsee – das „Bayerische Meer” ist mit einer Fläche von 79,9 km² der größte See Bayerns und zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Süddeutschlands. Die Region Chiemsee-Alpenland im Herzen Oberbayerns, zwischen München und Salzburg gelegen, vereint über 310.000 Einwohner in 52 Gemeinden, Städten und Orten.
Im Jahr 2024 verzeichnete der Chiemgau über 3 Millionen Übernachtungen und mehr als 800.000 Urlaubsgäste – die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 3,8 Tagen liegt über dem bayerischen Durchschnitt. Diese Zahlen unterstreichen die außergewöhnliche Attraktivität der Region, die sich auch auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt: Die Nachfrage nach hochwertigen Lagen am Chiemsee ist ungebrochen.
Inhaltsverzeichnis
Regionale Besonderheiten – die schönsten Orte am Chiemsee
Die Chiemsee-Region bietet eine einzigartige Kombination aus Alpenkulisse, Seelandschaft und oberbayerischer Lebensart. Das Schloss Herrenchiemsee auf der Herreninsel, erbaut von König Ludwig II. nach dem Vorbild von Versailles, ist weltberühmt. Die malerische Fraueninsel mit dem Benediktinerinnenkloster Frauenwörth aus dem Jahr 772 gilt als kleinste Künstlerkolonie Europas.
Die Region zeichnet sich durch ihre hervorragende Infrastruktur aus: Die Autobahn A8 verbindet den Chiemsee direkt mit München (68 km) und Salzburg (52 km). Die Bahnstrecke Rosenheim-Salzburg ermöglicht schnelle Verbindungen in beide Metropolen. Zahlreiche Kliniken, darunter renommierte Reha-Einrichtungen, unterstreichen den Gesundheitsstandort.
Kulturell bietet die Region alles von traditionellem Brauchtum bis zu hochkarätigen Veranstaltungen. Über 30 Badeseen, fünf Skigebiete, ausgedehnte Wander- und Radwege sowie die Chiemgauer Alpen mit Gipfeln wie der Kampenwand (1.669 m) garantieren ganzjährig aktive Erholung.
Das sind die 5 schönsten Wohnorte am Chiemsee:
1. Prien am Chiemsee – Das pulsierende Zentrum am Bayerischen Meer
Prien am Chiemsee ist mit rund 11.300 Einwohnern die größte Gemeinde am Chiemsee und gilt als „Perle am Bayerischen Meer”. Der Luft- und Kneippkurort am Westufer ist Haupthafen der Chiemsee-Schifffahrt und idealer Ausgangspunkt für Ausflüge zu den Inseln.
Die Marktgemeinde überzeugt durch eine hervorragende Infrastruktur: Ludwig-Thoma-Gymnasium, Realschule, Waldorfschule, Musikschule sowie das PRIENAVERA Erlebnisbad. Mit dem Bahnhof an der Strecke München-Salzburg und der Nähe zur A8 ist Prien optimal angebunden. Die historische Chiemsee-Bahn aus dem Jahr 1887 verbindet nostalgisch den Ortskern mit dem Hafen.
Prien ist perfekt für Familien und Berufspendler, die urbane Annehmlichkeiten mit Seeblick und Alpenkulisse verbinden möchten. Die Immobilienpreise liegen im oberen Segment der Region.
2. Bernau am Chiemsee – Wo Berge auf See treffen
Bernau am Chiemsee mit seinen rund 7.100 Einwohnern liegt am Südwestufer des Sees, direkt am Fuße der Kampenwand. Der Luftkurort bietet eine einzigartige Kombination aus Seenähe und Bergwelt.
Die Gemeinde verfügt über einen eigenen Bahnhof an der Strecke München-Salzburg und die Autobahnausfahrt Bernau der A8. Im Ortsteil Felden liegt das beliebte Strandbad mit Bootsverleih und Schiffsanlegestelle. Das Bonnschlössl und der historische Torfbahnhof in der Kendlmühlfilzen zeugen von der bewegten Geschichte.
Bernau eignet sich besonders für naturverbundene Familien und Sportbegeisterte, die Wandern, Bergsteigen und Wassersport direkt vor der Haustür suchen. Die Moorlandschaft östlich des Ortes steht unter Naturschutz.
3. Gstadt am Chiemsee – Idylle mit Inselblick
Gstadt am Chiemsee ist mit rund 1.200 Einwohnern eine kleine, aber feine Gemeinde am Westufer. Der Ort bietet den kürzesten Weg zur Fraueninsel und ist bekannt für seinen malerischen Schiffshafen.
Die ruhige Lage, kombiniert mit regelmäßigen Schiffsverbindungen zu den Inseln, macht Gstadt zu einem Geheimtipp für Ruhesuchende. Die Nähe zu Prien (10 km) gewährleistet gute Versorgung, während die dörfliche Struktur erhalten bleibt.
Gstadt ist ideal für Paare, Senioren und Wochenend-Residenten, die absolute Ruhe mit Seeblick suchen. Die Immobilienpreise sind aufgrund der exklusiven Lage entsprechend gehoben.
4. Seeon-Seebruck – Römergeschichte am Nordufer
Seeon-Seebruck am Nordufer des Chiemsees verbindet zwei historisch bedeutsame Orte. Seebruck, der staatlich anerkannte Luftkurort mit Yachthafen, war bereits in der Römerzeit ein wichtiger Ort – elf ehemalige Römerorte direkt am See lassen die Vergangenheit lebendig werden.
Das Kloster Seeon auf einer Halbinsel des Seeoner Sees ist ein kulturelles Juwel: Das ehemalige Benediktinerkloster aus dem Jahr 994 beherbergt heute ein Kultur- und Bildungszentrum. Die Seeoner Seenplatte mit 14 Seen bietet einzigartige Naturerlebnisse.
Seeon-Seebruck ist perfekt für Kulturinteressierte und Wassersportler, die Geschichte, Natur und eine gute Infrastruktur schätzen.
5. Rimsting – Panoramablick über das Bayerische Meer
Rimsting mit seinen rund 4.000 Einwohnern liegt leicht erhöht am westlichen Chiemseeufer und bietet einen der spektakulärsten Panoramablicke über den See und die Alpenkette.
Der staatlich anerkannte Erholungsort überzeugt durch seine ruhige, aber dennoch zentrale Lage zwischen Prien und Breitbrunn. Die Aussichtspunkte, darunter der berühmte Ratzinger Höhe, ziehen Besucher aus der ganzen Region an.
Rimsting eignet sich besonders für Familien und Naturliebhaber, die Ruhe mit guter Anbindung verbinden möchten. Die Immobilienpreise sind moderat im Vergleich zu den direkten Seegemeinden.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt am Chiemsee?
Der Immobilienmarkt am Chiemsee zeigt sich 2025 stabil auf hohem Niveau. Nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre hat sich der Markt konsolidiert – die ungebrochene Nachfrage nach Seelagen verhindert stärkere Rückgänge.
Aktuelle Preise (Stand 2025):
- Eigentumswohnungen: 4.800-5.500 €/m²
- Häuser: 5.000-6.500 €/m²
- Premium-Seelagen: bis 10.000+ €/m²
Die Preisspanne ist am Chiemsee besonders groß: Während einfache Lagen bereits ab 3.500 €/m² beginnen, erreichen exklusive Villengrundstücke mit Seezugang deutlich höhere Werte.
Die drei größten Herausforderungen:
- Knappes Angebot: In den begehrten Seegemeinden kommen kaum Immobilien auf den Markt. Viele werden diskret off-market vermittelt.
- Zweitwohnsitz-Regelungen: Einige Gemeinden beschränken Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze, was das Angebot zusätzlich verknappt.
- Baulandknappheit: Neubauflächen sind in den Ufergemeinden praktisch nicht mehr verfügbar.
Für Käufer: Geduld und lokale Kontakte sind entscheidend. Diskrete Vermarktung spielt am Chiemsee eine größere Rolle als in urbanen Märkten. Wer schnell entscheiden kann, hat Vorteile.
Für Verkäufer: Die Nachfrage ist ungebrochen – besonders für gepflegte Bestandsimmobilien in Seenähe. Eine professionelle Vermarktung mit hochwertigen Exposés ist Standard in diesem Segment.
Prognose: Stabile bis leicht steigende Preise. Die Region profitiert von der Kombination aus Freizeitwert, Lebensqualität und guter Erreichbarkeit. München-Pendler und Kapitalanleger sorgen für anhaltende Nachfrage.
Die 5 besten Immobilienmakler am Chiemsee
Der Chiemsee-Immobilienmarkt ist speziell – hier zählen lokale Vernetzung, Diskretion und fundierte Ortskenntnis mehr als Reichweite. Die Frage „Wer ist der beste Immobilienmakler am Chiemsee?” lässt sich nicht pauschal beantworten. Deshalb haben wir klare Kriterien entwickelt:
Verifizierte Kundenbewertungen: Wir prüfen Bewertungen auf ProvenExpert, Google, ImmoScout24, Immowelt und Jacasa. Entscheidend sind Anzahl, Aktualität und Konsistenz über mehrere Plattformen hinweg.
Lokale Spezialisierung: Ein Top-Makler am Chiemsee muss die Region in- und auswendig kennen – von den Besonderheiten der Gemeinden bis zu den informellen Netzwerken der Eigentümer.
Branchenempfehlungen: Als Teil des Immobiliensektors arbeiten wir mit Notaren, Gutachtern und Investoren zusammen. Deren Feedback zu Professionalität und Abwicklungsqualität fließt in unsere Bewertung ein.
1. Immobilienmakler am Chiemsee: Ihr Chiemseemakler (Gerhard Kirchbuchner)
Ihr Chiemseemakler – Gerhard Kirchbuchner ist diplomierter Immobilienwirt und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Sitz in Bernau am Chiemsee. Die Spezialisierung auf Chiemsee und Chiemgau ist Programm.
Das inhabergeführte Unternehmen setzt auf persönliche Betreuung und intensive Kundenkontakte. Die Kombination aus Makler- und Sachverständigentätigkeit bietet Verkäufern eine fundierte Wertermittlung als Basis für den Verkauf.
Ihr Chiemseemakler Erfahrungen (Stand 2025):
- Google-Bewertungen: 4,9 von 5 Sterne (30 Bewertungen)
- ImmoScout24: 4,6 von 5 Sterne (16 Bewertungen)
2. Immobilienmakler am Chiemsee: Engel & Völkers Chiemsee
Engel & Völkers Chiemsee ist seit über 23 Jahren an den Standorten Prien und Rosenheim präsent und zählt zu den etabliertesten Maklern der Region. Die Spezialität liegt in der Vermittlung von Villen in Seelagen, Landsitzen und exklusiven Bauernhäusern.
Das internationale Netzwerk von Engel & Völkers erreicht auch wohlhabende Käufer aus dem Ausland – ein entscheidender Vorteil bei hochpreisigen Objekten. Die Fokusgebiete umfassen Prien, Bernau, Aschau, Rimsting, Breitbrunn sowie das Achental bis zur österreichischen Grenze.
Engel & Völkers Chiemsee Erfahrungen (Stand 2025):
- Immowelt: 4,7 von 5 Sterne (20 Bewertungen)
- Google-Bewertungen: 4,7 von 5 Sternen (17 Bewertungen)
3. Immobilienmakler am Chiemsee: VON POLL IMMOBILIEN Chiemsee
VON POLL IMMOBILIEN Chiemsee in Prien gehört zu den führenden Maklerunternehmen in Deutschland und ist am Chiemsee seit vielen Jahren etabliert. Das Team kennt die Region bestens und verfügt über langjährige Erfahrung in der erfolgreichen Vermittlung.
Besonders hervorzuheben ist das ergänzende Angebot der Wohnraumberatung und das eigene Ferienhaus „Schneeganserhof” für Interessenten, die die Region zunächst kennenlernen möchten. VON POLL ist Gold-Partner von ImmoScout24.
VON POLL IMMOBILIEN Chiemsee Erfahrungen (Stand 2025):
- Google-Bewertungen: 5,0 von 5 Sterne (15 Bewertungen)
- ImmoScout24: 4,8 von 5 Stern (6 Bewertungen)
4. Immobilienmakler am Chiemsee: CHIEMSEE VILLA IMMOBILIEN (Franz Laböck)
CHIEMSEE VILLA IMMOBILIEN wird von Franz Laböck geführt, einem gebürtigen Priener mit über 30 Jahren Immobilienerfahrung in der Region. Die Spezialisierung liegt auf Villen, Landhäusern und Eigentumswohnungen im Chiemgau, Achental und Inntal.
Franz Laböck bietet auf Wunsch auch diskrete Verkäufe ohne öffentliche Inserate – ein wichtiger Service in einem Markt, in dem viele Eigentümer Wert auf Privatsphäre legen. Besichtigungstermine sind auch am Wochenende und an Feiertagen möglich.
CHIEMSEE VILLA IMMOBILIEN Erfahrungen (Stand 2025):
- Google-Bewertungen: 5,0 von 5 Sterne (9 Bewertungen)
- ImmoScout24: 4,9 von 5 Sterne (8 Bewertungen)
5. Immobilienmakler am Chiemsee: Langmayer Immobilien & Home Staging
Langmayer Immobilien & Home Staging ist eines der innovativsten Immobilienunternehmen am Chiemsee. Das Familienunternehmen kombiniert klassische Maklertätigkeit mit professionellem Home Staging – der Aufbereitung von Immobilien für den Verkauf.
Das Unternehmen ist IVD und DGHR qualifiziert und beschäftigt eigene Sachverständige für Immobilienbewertungen. Mit einer Erfolgsquote von 95% bei beauftragten Objekten überzeugt Langmayer durch Professionalität. Besonders die hochwertigen Exposés und 3D-Visualisierungen heben das Unternehmen hervor.
Langmayer Immobilien Erfahrungen (Stand 2025):
- Google-Bewertungen: 5,0 von 5 Sterne (20 Bewertungen)
- ImmoScout24: 4,8 von 5 Sterne (4 Bewertungen)
