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Maklerrecht: Welche Rechte und Pflichten hat ein Immobilienmakler?

Rechtsfragen
Maklerrecht

Egal, ob Sie vorhaben, ein Haus zu erwerben oder Ihr Eigenheim zu veräußern; ob Sie als Mieter auf Wohnungssuche sind oder als Vermieter nach Unterstützung suchen – ein Immobilienmakler bietet in vielen Fällen nach wie vor eine enorme Entlastung. Gerade im Maklerrecht gibt es Rechte und Pflichten, die man kennen sollte.

Doch welche Erwartungen können Sie an Ihren Makler haben, und welche Leistungen sind überhaupt rechtlich zulässig? Welche Rechte und Pflichten hat ein Immobilienmakler? In diesem Artikel liefern wir Ihnen eine klare Übersicht und helfen Ihnen dabei, die Rolle und Verantwortlichkeiten eines Maklers besser zu verstehen.

Das Wichtigste im Überblick

  • Wenn Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler entscheiden, sollten Sie dessen Rechte und Pflichten kennen.
  • Die zentralen Pflichten eines Maklers sind: Informationspflicht, Pflicht zu fehlerfreien Angaben, ein vertraulicher Umgang mit Daten, Sorgfaltspflicht sowie einige Auskunfts-, Aufklärungs- und Hinweispflichten.
  • Ein Immobilienmakler hat in der Regel nur im Erfolgsfall (also beim Verkauf einer Immobilie) das Recht auf eine Vergütung.
  • Ein Makler hat die Pflicht, seine Auftraggeber auf das 14-tägige Widerrufsrecht hinzuweisen.
  • Dazu verpflichtet, eine Immobilie für den Auftraggeber zu finden, sind Immobilienmakler nicht.
  • Makler sollten ihre Auftraggeber über allgemeine steuerrechtliche Aspekte informieren, dürfen jedoch keine individuellen rechtlichen Lösungen aufzeigen oder gar in rechtlichen Verhandlungen tätig werden.

Die Rechte und Pflichten eines Immobilienmaklers

Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, sollten Sie sich logischerweise im Klaren darüber sein, welche Rechte und Pflichten ein Makler im Rahmen ihrer Zusammenarbeit hat. Im Folgenden haben wir daher die zentralen Rechte und Pflichten eines Immobilienmaklers für Sie aufgelistet.

Informationspflicht gegenüber dem Verkäufer

Um das Vertrauen ihrer Kunden zu gewinnen, müssen Immobilienmakler bestimmte Informationen über sich selbst bereitstellen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und gilt sowohl für persönliche Dienstleistungen nach der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) als auch für digitale Angebote gemäß § 5 Telemediengesetz (TMG). Diese Informationen sollen Aufschluss über die Identität des Maklers geben.

Die Informationspflicht umfasst dabei die Bereitstellung folgender Daten:

  • Name, Firma und Rechtsform und Vertretungsberechtigung
  • Handelsregisternummer bei Eintragung im Handelsregister
  • Angaben zur Telefonnummer, Mail-Adresse oder Faxnummer
  • Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde
  • Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
  • Angaben zur Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
  • Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung

Recht auf Bezahlung nur im Erfolgsfall

Laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) müssen Makler erst dann bezahlt werden, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Wenn es trotz der Anstrengungen des Maklers nicht zu einem Abschluss kommt, hat der Makler demnach keinen Anspruch auf Bezahlung. Eine Klausel, die eine Provisionszahlung verlangt, wenn kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt, ist rechtlich nicht erlaubt.

Kosten oder Gebühren für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse oder die Erstellung und den Versand von Exposés sind ebenso wenig erlaubt.

Reise- und Portokosten können vom Immobilienmakler nur dann als Aufwandsentschädigung geltend gemacht werden, wenn diese auch im Detail nachgewiesen werden können. 

Verpflichtung zu fehlerfreien Angaben im Exposé

Prinzipiell ist zwar der Auftraggeber für falsche Informationen im Maklerexposé verantwortlich. Eine gesetzliche Überprüfungspflicht für den Makler gibt es nicht –  ein Makler darf daher generell auf die Richtigkeit der Angaben seines Auftraggebers vertrauen. 

Trotzdem darf ein Immobilienmakler natürlich keine Angaben im Exposé übernehmen, die offensichtlich nicht der Wahrheit entsprechen. 

Wenn der Makler den Zustand der Immobilie absichtlich besser darstellt, als er tatsächlich ist, kann das dazu führen, dass dieser Schadenersatz leisten muss.

Pflicht zum vertraulichen Umgang mit Informationen

Der Makler trägt zudem auch die Verantwortung, die Informationen, die er im Verlauf seiner beruflichen Tätigkeit erlangt, streng vertraulich zu behandeln. Dies bedeutet, dass er weder persönliche noch geschäftliche Informationen seiner Kunden und Geschäftspartner ohne deren ausdrückliche Zustimmung weitergeben darf. 

Verletzt der Makler diese Vertraulichkeitspflicht und gibt vertrauliche Informationen preis, kann der Makler je nach Fall haftbar gemacht werden und muss Schadenersatz leisten.

Treue- und Sorgfaltsverhältnis zum Auftraggeber

Das Treueverhältnis, welches zwischen Makler und Auftraggeber besteht, sollte die Grundlage in jedem Maklervertrag sein. Dieses verpflichtet den Immobilienmakler dazu, die Interessen seines Auftraggebers (in einem zumutbaren Rahmen) zu wahren.

Der Makler muss zudem sorgfältig und gewissenhaft handeln, um den Verkauf der Immobilie zu fördern. Das schließt die richtige Preisgestaltung, die Vermarktung der Immobilie und die Beschaffung von Käufern ein. 

Für den Verkauf relevante Umstände dürfen nicht verschwiegen werden, eine Untersuchungspflicht hinsichtlich des Objekts gibt es für den Immobilienmakler allerdings nicht. Darüber hinaus dürfen Immobilienmakler auch keine Angaben „ins Blaue hinein“ machen, obwohl ihm die dafür erforderlichen Kenntnisse fehlen.

Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten

Übernimmt der Immobilienmakler einen Auftrag, muss er gegenüber dem Auftraggeber bestimmte Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten einhalten. Immobilienmakler müssen ihrem Auftraggeber nur diejenigen Informationen zur Immobilie mitteilen, die sie selbst auch kennen – aber natürlich korrekt und vollständig. Die Menge an Informationen, die sie bereitstellen müssen, hängt von der jeweiligen Situation ab. 

Eine Verpflichtung für den Makler, aktiv nach zusätzlichen Informationen zu suchen, gibt es nicht. Hat der Makler allerdings Grund zur Skepsis in Bezug auf bestimmte Informationen hat, muss er dem ganzen auf den Grund gehen. Außerdem muss der Makler seinem Auftraggeber allgemeingültige Informationen mitteilen – wie etwa, dass der Verkäufer einen Energieausweis benötigt.

Rechte und Pflichten des Maklers bei der Courtage

Ein Immobilienmakler verdient nur dann eine Courtage, wenn er auch erfolgreich eine Wohnung vermittelt. Wer die Maklerprovision zahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und ob es um einen Kauf oder eine Miete geht.

Beim Immobilienverkauf gibt es keine festgelegte Obergrenze für die Provision, aber normalerweise sind es um die 7 bis 8 % des Kaufpreises. Die Kosten trägt normalerweise der Auftraggeber – jedoch gibt es die Möglichkeit, bis zu 50 % auf den anderen Vertragspartner zu übertragen.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das „Bestellerprinzip“. Das bedeutet: Die Person, die den Makler beauftragt, bezahlt auch die Courtage. Wenn der Mieter den Makler beauftragt, darf die Courtage normalerweise höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage verhandelbar, aber sie beträgt in der Regel nicht mehr als ein bis zwei Monatskaltmieten.

Rechte und Pflichten eines Immobilienmaklers bei Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit

Wird ein Maklervertrag über Post, Telefon, E-Mail, Internet oder persönlichen Besuch abgeschlossen, steht Verbrauchern normalerweise ein 14-tägiges Rücktrittsrecht zu. Der Makler hat hier daher die Pflicht, seine Auftraggeber darüber beim Vertragsabschluss zu informieren. Versäumt er das, haben Kunden die Möglichkeit, den Vertrag bis zu 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss noch zu beenden.

Bei der Laufzeit eines Maklervertrages gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Diese können daher sowohl befristet als auch unbefristet sein.

In vielen Verträgen gibt es Kündigungsklauseln, die eine befristete Dauer festlegen. Liegt keine begrenzte Vertragsdauer vor, können Kunden ohne Vorankündigung und ohne Angabe eines triftigen Grundes kündigen. Gleiches gilt für den Fall, wenn der Makler seine vereinbarten Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Die Sache mit der Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer

Ein Immobilienmakler agiert als Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer und muss sicherstellen, dass die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigt werden. 

Wenn er mit dem Verkäufer und dem Käufer einen Vertrag abschließt, bezeichnet man dies als „Doppeltätigkeit“. Das ist an sich nicht verboten. Wenn ein Immobilienbesitzer sein Eigentum verkaufen möchte, beauftragt er in der Regel einen erfahrenen Makler für den Verkauf. Der Käufer ist dabei ebenfalls Auftraggeber des Maklers und ist in vielen Fällen an der Maklerprovision beteiligt.

Für den Makler oft keine einfache Situation, da er beiden Parteien gegenüber vertragsgerecht handeln muss. Die ideale Vorgehensweise besteht in der Regel darin, wenn der Makler von Anfang an transparent damit umgeht und beide Parteien darüber informiert, dass er für beide Seiten tätig ist. 

Eine wichtige Pflicht, welche die Doppeltätigkeit mit sich zieht, ist die Bewahrung von Neutralität. Ein Immobilienmakler darf sich also nicht in Preisverhandlungen zugunsten einer der Parteien einmischen. Aus Gründen der Fairness muss er die Interessen beider Parteien gleichermaßen berücksichtigen.

Haben Immobilienmakler eine steuerliche Beratungspflicht?

Immobilienmakler sind keine Rechtsanwälte oder Notare, aber sie müssen ihren Auftraggeber zumindest über steuerliche und rechtliche Aspekte informieren. Nach § 5 Abs. I Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) dürfen auch Nichtjuristen rechtliche Beratung als Nebenleistung zu ihrer Tätigkeit erbringen.

Ein kompetenter Immobilienmakler wird Ihnen beispielsweise rechtliche Aspekte erklären, wie das Einhalten von Grenzabständen gemäß Bauvorschriften oder Nachbarrecht. Gute Makler prüfen zudem auch das Grundbuch und informieren Sie über eingetragene Rechte (z.B. Wegerechte).

Allgemeine Informationen zu rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Immobilienkäufen und -verkäufen kann ein Immobilienmakler also guten Gewissens anbieten. Er darf jedoch keine individuellen rechtlichen Lösungen aufzeigen oder in rechtlichen Verhandlungen tätig werden, da dies Haftungsrisiken birgt

Für solche rechtlichen Aufgaben sind Juristen mit spezieller Haftpflichtversicherung zuständig. 

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FAQs – Häufig gestellte Fragen zu den Rechten und Pflichten eines Immobilienmaklers

Was muss ein Makler alles machen?

Die Aufgaben & Pflichten eines Immobilienmaklers sind vielfältig. Ein Makler organisiert Termine zwischen Interessenten und dem Verkäufer, informiert den Verkäufer über die Verkaufsaktivitäten und hilft bei der Abstimmung der Vertragsdetails, wenn ein potenzieller Käufer gefunden wurde. Außerdem prüft er die Bonität des Käufers und kümmert sich um die Weitergabe der notwendigen Daten an den Notar.

Wann macht sich ein Immobilienmakler strafbar?

Der Makler kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer für seine Handlungen haftbar gemacht werden. Zum Beispiel, wenn der Makler beispielsweise Kaufangebote vor dem Verkäufer verheimlicht, den Wert einer Immobilie deutlich unterbewertet oder absichtlich falsche Angebote von anderen Interessenten vorlegt, begeht er eine strafbare Handlung.

Welche Pflichten haben Immobilienmakler laut GwG?

Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, Verdachtsmeldungen gemäß dem Geldwäschegesetz (GwG) vorzunehmen. Dies geschieht aus Vorsichtsgründen in verschiedenen Situationen – etwa dann, wenn ein Kunde das Immobiliengeschäft in bar bezahlen möchte oder den gesamten Kaufpreis nicht im Notarvertrag aufführen will. Zudem muss der Makler Verdachtsmeldungen bei den zuständigen Behörden einreichen, wenn der Vertragspartner hartnäckig eine Finanzierungszusage oder einen Nachweis über sein Kapital verweigert.

Wie lange haftet ein Immobilienmakler?

Die Haftung für mögliche Probleme beim Verkauf einer Immobilie ist zeitlich begrenzt. In der Regel verfallen die Rechte des Käufers bezüglich etwaiger Mängel gemäß § 438 BGB nach einer Frist von 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der Immobilienübergabe.

Sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, eine Immobilie zu finden?

Nein, Immobilienmakler sind nicht dazu verpflichtet, eine Immobilie zu finden. Ihre Aufgabe besteht darin, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und bei der Vermittlung zu helfen, aber sie können den Erfolg selbstverständlich nicht immer garantieren.

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