Bad Tölz – zählt zu den begehrtesten Wohn- und Kurorten im südlichen Oberbayern und liegt rund 50 Kilometer südlich von München, eingebettet zwischen Isar, Voralpenland und den Bayerischen Alpen. Mit rund 19.000 Einwohnern, einer historischen Altstadt und einer starken touristischen Prägung bietet Bad Tölz eine außergewöhnlich hohe Lebensqualität in naturnaher Umgebung. Jährlich zieht die Stadt mehrere Hunderttausend Besucher an und gilt als eines der bekanntesten Heilbäder und Erholungszentren Bayerns.
Neben ihrem hohen Freizeit- und Erholungswert überzeugt Bad Tölz seit Jahren auch durch eine stabile und wertbeständige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Die attraktive Lage im erweiterten Münchner Einzugsgebiet, die begrenzte Ausweisung neuer Bauflächen sowie die hohe Nachfrage nach Wohn- und Zweitwohnsitzen machen Bad Tölz zu einem gefragten Standort für Wohn- und Kapitalanlagen. Immobilien in Bad Tölz bewegen sich auf einem überdurchschnittlichen Preisniveau und unterstreichen die Bedeutung der Stadt als langfristig attraktiven Investitionsstandort im Alpenvorland.
Inhaltsverzeichnis
Regionale Besonderheiten – Leben und Wohnen in Bad Tölz
Bad Tölz steht für eine besondere Verbindung aus alpinem Lebensgefühl, historischer Identität und moderner Infrastruktur. Die Stadt ist geprägt von einer gut erhaltenen Altstadt mit der bekannten Marktstraße, farbenfrohen Lüftlmalereien und traditioneller Bauweise. Gleichzeitig verfügt Bad Tölz über gewachsene Wohnquartiere, moderne Neubaugebiete und ruhige Randlagen mit Blick auf die umliegende Berglandschaft.
Kulturell bietet Bad Tölz eine hohe Dichte an Veranstaltungen und regionalen Traditionen. Märkte, Feste, Konzerte und Kurveranstaltungen prägen den Jahresverlauf. Museen, Theaterangebote und eine aktive Kulturszene sorgen dafür, dass Bad Tölz weit über die Region hinaus als lebendiger Kultur- und Kurort wahrgenommen wird.
Ein zentraler Standortfaktor ist der hohe Freizeit- und Erholungswert. Die Isar, weitläufige Grünflächen, zahlreiche Wander- und Radwege sowie die Nähe zu den Alpen bieten ideale Bedingungen für Outdoor-Aktivitäten. Skigebiete, Seen und Naturparks sind in kurzer Zeit erreichbar. Gleichzeitig sorgt eine solide Verkehrsanbindung über Straße und Bahn für eine gute Erreichbarkeit Münchens.
Das sind die 5 schönsten Wohnlagen in Bad Tölz:
1. Altstadt / Marktstraße – Historisch und repräsentativ
Die Altstadt rund um die Marktstraße gilt als Herzstück von Bad Tölz. Historische Gebäude, gepflegte Fassaden und eine lebendige Infrastruktur prägen das Umfeld. Wohnen in diesem Bereich richtet sich an Menschen, die urbanes Leben mit historischem Flair schätzen.
Das Angebot ist stark begrenzt, insbesondere bei sanierten Altbauwohnungen. Entsprechend hoch und wertstabil sind die Immobilienpreise.
2. Gries – Zentrumsnah und ruhig
Das Gries zählt zu den beliebtesten Wohnlagen in Bad Tölz. Die Nähe zur Isar, zur Altstadt und zu Grünflächen macht das Viertel besonders attraktiv. Die Bebauung ist geprägt von Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und gewachsenen Strukturen.
Die Nachfrage ist konstant hoch, insbesondere bei Familien und Eigennutzern. Immobilien gelten als langfristig wertstabil.
3. Bad Tölz-Süd – Modern und gut angebunden
Der südliche Stadtbereich bietet eine Mischung aus moderner Wohnbebauung und ruhigen Wohnstraßen. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Verkehrsanbindungen sind gut erreichbar.
Die Preise bewegen sich auf einem gehobenen, aber im Vergleich zur Altstadt moderateren Niveau. Besonders Neubauwohnungen und moderne Einfamilienhäuser sind gefragt.
4. Isarnähe – Naturnah und hochwertig
Wohnlagen entlang der Isar zählen zu den begehrtesten Adressen der Stadt. Die Kombination aus Natur, Ruhe und Nähe zum Zentrum sorgt für eine hohe Wohnqualität.
Das Angebot ist sehr begrenzt, wodurch Immobilien in diesen Lagen besonders wertstabil bleiben.
5. Stadtrandlagen mit Bergblick – Ruhig und familienfreundlich
Randlagen mit Blick ins Voralpenland bieten großzügige Grundstücke, wenig Verkehr und ein hohes Maß an Privatsphäre. Diese Wohnlagen sind besonders bei Familien und Ruhesuchenden beliebt.
Die Nachfrage bleibt hoch, während neue Bauflächen nur sehr zurückhaltend ausgewiesen werden.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Bad Tölz?
Der Immobilienmarkt in Bad Tölz zeigte sich 2025 stabil und vergleichsweise widerstandsfähig. Nach den Marktanpassungen der Jahre 2023 und 2024 hat sich das Preisniveau konsolidiert. Während spekulative Übertreibungen abgebaut wurden, bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Bestandsimmobilien in guten Lagen hoch. Neubauprojekte sind aufgrund begrenzter Flächen und hoher Baukosten weiterhin selten.
Aktuelle Preise (Q3/2025):
- Eigentumswohnungen: ca. 6.000–7.800 €/m²
- Häuser: ca. 7.000–9.500 €/m²
Je nach Lage, Baujahr und Zustand liegen die Preise rund 8–10 % unter den Höchstständen von 2022. Von einer echten Korrektur kann jedoch nicht gesprochen werden – der Markt bewegt sich auf einem stabilen Niveau.
Die drei größten Herausforderungen:
- Begrenztes Angebot: Bauland und verfügbare Bestandsobjekte sind knapp, insbesondere in zentralen und naturnahen Lagen.
- Neubau-Beschränkungen: Hohe Baukosten, strenge Vorgaben und lange Genehmigungsprozesse begrenzen das Angebot zusätzlich.
- Finanzierungsumfeld: Zinsen um 3,5–4,0 % bremsen preissensible Käufer, ohne die Grundnachfrage nachhaltig zu schwächen.
Für Käufer: Kaum günstige Einstiegsmöglichkeiten, aber bessere Verhandlungspositionen bei Objekten mit Modernisierungsbedarf.
Für Verkäufer: Gefragte Lagen lassen sich weiterhin gut vermarkten, sofern die Preisfindung realistisch erfolgt.
Prognose: Seitwärtsbewegung mit leicht positivem Trend. Besonders zentrumsnahe und naturnahe Wohnlagen dürften langfristig profitieren.
Fazit: Der Immobilienmarkt in Bad Tölz ist überschaubar, wertstabil und strukturell knapp. Qualität, Lage und realistische Preise entscheiden über den Erfolg – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.
Die 5 besten Immobilienmakler in Bad Tölz
Die Kurstadt an der Isar ist einer der begehrtesten Wohnorte im Münchner Umland. Wo Alpenpanorama auf historische Marktstraße trifft und Münchner Pendler auf alteingesessene Tölzer, braucht es Makler mit echtem Gespür für Ort und Leute.
„Wer ist der beste Immobilienmakler in Bad Tölz?” – eine Frage, die sich nicht mit Werbeversprechen beantworten lässt. Was zählt, ist nachweisbare Kompetenz. Deshalb haben wir folgende Auswahlkriterien entwickelt:
Bewertungen auf dem Prüfstand: Wir analysieren Kundenfeedback auf Google, ProvenExpert, Jacasa, ImmobilienScout24 und weiteren Plattformen. Dabei zählt nicht die einzelne Höchstnote, sondern das Gesamtbild: Wie viele Bewertungen? Wie aktuell? Wie konsistent über verschiedene Portale?
Lokale Marktpräsenz: Der Tölzer Immobilienmarkt hat seine eigenen Regeln – von der begehrten Altstadt über das villenartige Kurviertel bis zu den ländlichen Ortsteilen wie Ellbach und Oberfischbach. Ein erstklassiger Makler kennt nicht nur die Quadratmeterpreise, sondern auch die Besonderheiten jeder Lage und deren typische Käuferstruktur. Wir bewerten die tatsächliche Aktivität vor Ort.
Netzwerk und Reputation: Aus unserer täglichen Arbeit im Immobiliensektor kennen wir die Einschätzungen von Notaren, Gutachtern und Finanzierungsberatern. Deren Erfahrungen zur Abwicklungsqualität und Verlässlichkeit fließen in unsere Auswahl ein.
Die folgenden fünf Maklerbüros haben sich durch nachweisbare Ergebnisse am Tölzer Markt einen Namen gemacht.
1. Immobilienmakler in Bad Tölz: Engel & Völkers Bad Tölz
Engel & Völkers Bad Tölz ist Teil eines international etablierten Maklernetzwerks und auf hochwertige Wohnimmobilien im Tölzer Land spezialisiert. Der Standort profitiert von professionellen Vermarktungsstrukturen, hochwertiger Objektpräsentation und einer breiten nationalen sowie internationalen Käuferansprache. Besonders im gehobenen Segment und bei exklusiven Wohnlagen ist der Anbieter regelmäßig aktiv.
2. Immobilienmakler in Bad Tölz: Martin Breitschafter
Martin Breitschafter ist ein regional tätiger Anbieter mit Fokus auf Wohnimmobilien in Bad Tölz und Umgebung. Der Makler ist für seine persönliche Betreuung, realistische Marktpreiseinschätzung und regionale Marktkenntnis bekannt. Besonders bei Einfamilienhäusern und klassischen Wohnobjekten ist das Unternehmen regelmäßig tätig.
Martin Breitschafter Immobilien Erfahrungen (Stand 2026):
- Google: 4,8 von 5 Sterne (60 Bewertungen)
- trustlocal: 8,4 von 10 Sterne (53 Bewertungen)
- ImmobilienScout24: 4,3 von 5 Sterne (30 Bewertungen)
3. Immobilienmakler in Bad Tölz: Immobilien Meinhardt
Immobilien Meinhardt ist ein lokal verwurzelter Immobilienmakler mit Schwerpunkt auf Wohn- und Anlageimmobilien im Raum Bad Tölz. Das Unternehmen legt Wert auf eine strukturierte Vermarktung, transparente Kommunikation und eine marktnahe Objektbewertung. Die regionale Präsenz und Kenntnis der lokalen Besonderheiten zählen zu den Stärken des Anbieters.
Immobilien Meinhardt Erfahrungen (Stand 2026):
- Google: 5,0 von 5 Sterne (41 Bewertungen)
- trustlocal: 9,1 von 10 Sterne (40 Bewertungen)
- Jacasa: 5,0 von 5 Sterne (41 Bewertungen)
- Facebook: 5,0 von 5 Sterne (7 Bewertungen)
4. Immobilienmakler in Bad Tölz: Eickernhorst Immobilien
Eickernhorst Immobilien ist im gehobenen Wohnsegment positioniert und auf die Vermarktung hochwertiger Immobilien im südlichen Oberbayern spezialisiert. Der Fokus liegt auf diskreter Vermarktung, professioneller Aufbereitung und individueller Betreuung. In Bad Tölz ist der Anbieter insbesondere bei anspruchsvollen Wohnlagen aktiv.
Eickernhorst Immobilien Erfahrungen (Stand 2026):
- Google: 4,9 von 5 Sterne (67 Bewertungen)
- ProvenExpert: 4,9 von 10 Sterne (53 Bewertungen)
- ImmobilienScout24: 4,0 von 5 Sterne (13 Bewertungen)
5. Immobilienmakler in Bad Tölz: Neuner Immobilien
Neuner Immobilien ist ein regional etablierter Makler mit Tätigkeitsschwerpunkt in Bad Tölz und dem umliegenden Landkreis. Das Unternehmen betreut vor allem Wohnimmobilien und überzeugt durch lokale Marktkenntnis, persönliche Beratung und eine bodenständige Vermarktungsstrategie. Besonders bei Bestandsimmobilien ist Neuner Immobilien regelmäßig vertreten.
Neuner Immobilien Erfahrungen (Stand 2026):
- Google: 4,9 von 5 Sterne (13 Bewertungen)
- trustlocal: 7,6 von 10 Sterne (8 Bewertungen)
- Jacasa: 4,9 von 5 Sterne (13 Bewertungen)
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