Immobilienkauf – Ablauf, Kosten & Tipps beim Haus- und Wohnungskauf

Egal, ob das Haus am Land oder die Eigentumswohnung in der Großstadt: Beim Immobilienkauf handelt es sich in den meisten Fällen um eine langfristige Investition, welche das zukünftige Leben beeinflusst und daher gründlich durchdacht sein sollte.

Damit die Vorfreude auf das eigene Zuhause nicht in Frustration umschlägt, ist eine sorgfältige Finanzplanung vor der Entscheidung unerlässlich. Auf welche Aspekte sollten Sie als zukünftiger Immobilienbesitzer achten? Und welche Fallstricke gilt es beim Immobilienkauf zu vermeiden? 

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Punkte zusammengefasst, die Sie beim Kauf einer Immobilie wissen sollten.

Das Wichtigste im Überblick

• Beim Immobilienkauf sollten Sie sich erst um die Finanzierung kümmern, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
• Kaufen Sie niemals eine Immobilie, ohne diese persönlich besichtigt zu haben.
• Rechnen Sie beim Immobilienkauf mit 10 bis 15 % des Kaufpreises als Nebenkosten.
• Beim Darlehen stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Auswahl (Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen)
• Je mehr Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf einbringen, desto vorteilhafter sind die Zinskonditionen bei der Bank.

Sie befinden sich auf Maklersuche? Hier erfahren Sie, worauf Sie bei der Maklersuche achten sollten.

Welche Immobilienart kommt für Sie infrage?

Noch bevor es um den eigentlichen Immobilienkauf geht, sollten Sie sich natürlich erst einmal überlegen, welche Art von Immobilie Sie eigentlich haben möchten. Bei dieser Überlegung spielen vor allem 3 Faktoren eine wichtige Rolle:

• Lage der Immobilie (Stadt oder Land)
• Immobilienart (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Wohnung)
• Beschaffenheit der Immobilie (Altbau oder Neubau)

Die Lage der Immobilie – Stadt vs. Land?

Die einen wünschen sich ein klassisches Einfamilienhaus am Land, wo es idyllisch und ruhig ist. Für die anderen ist eine moderne Stadtwohnung mit urbanem Flair und schnellem Zugang zu allen Annehmlichkeiten des Stadtlebens besonders attraktiv.

Machen Sie sich Ihre Bedürfnisse direkt am Anfang bewusst, damit Sie den Immobilienkauf später nicht bereuen, weil Sie sich für die falsche Lage entschieden haben.

Tipp: Denken Sie dabei auch an die Wiederverkaufsmöglichkeiten, falls sich Ihre Pläne zukünftig einmal ändern sollten. Denn selbst das schönste Landhaus lässt sich schwer weiterverkaufen, wenn es irgendwo in der Pampa liegt.

Die Immobilienart – Wohnung oder Haus?

Eng damit verknüpft ist die Wahl der Immobilienart. Wohnungen bieten oft eine wartungsärmere Lebensweise und sind häufig kosteneffizienter in Bezug auf Grundsteuern und Versicherungen. Zudem fällt hier in der Regel die Außenpflege weg. 

Auf der anderen Seite bieten Häuser mehr Platz und Privatsphäre, was besonders für Familien vorteilhaft ist. Wünschen Sie sich einen eigenen Garten? Oder möchten Sie lieber auf die damit verbundene Gartenarbeit verzichten?

Die Beschaffenheit der Immobilie – Altbau oder Neubau?

Altbauten haben oft einen charmanten, historischen Flair, erfordern jedoch oft Renovierungsarbeiten aufgrund baulicher Schwachstellen. Neubauten bieten hingegen moderne Ausstattungen und energetische Effizienz, können aber höhere Anschaffungskosten mit sich bringen. Daher sollten Sie auch bei dieser Frage von Anfang an Ihre Präferenzen, Ihr Budget und Ihre langfristigen Ziele sorgfältig abwägen.

Wie sieht der Ablauf beim Immobilienkauf aus?

Sie wissen bereits, welche Immobilienart für Sie infrage kommt? Sehr gut. Dann können Sie sich nun auf den eigentlichen Ablauf beim Immobilienkauf konzentrieren.

Das sind die wichtigsten 5 Schritte, die Sie beim Kauf einer Immobilie erwarten:

• 1. Schritt – Die Budgetplanung
• 2. Schritt – Die Suche nach der Immobilie
• 3. Schritt – Die Finanzierung der Immobilie
• 4. Schritt – Notartermin und Abschluss des Kaufvertrags
• 5. Schritt – Die Übergabe der Immobilie

1. Schritt – Die Budgetplanung

Damit der Immobilienkauf möglichst reibungslos über die Bühne geht, sollten Sie Ihr Budget von Anfang an sorgfältig planen. Denn zu hohe Kreditraten können zu finanziellen Schwierigkeiten bis hin zum Verlust der Immobilie führen.

Ermitteln Sie daher frühzeitig eine passende Kreditrate, indem Sie beispielsweise ein Haushaltsbuch führen, in dem Sie sämtliche Ausgaben und Einnahmen erfassen. 

Tipp: Planen Sie einen finanziellen Puffer ein! 
Das erlaubt es Ihnen, flexibel auf unvorhergesehene Ereignisse zu reagieren. Dabei gilt die Faustregel: Verwenden Sie nicht mehr als 30 % Ihres Einkommens für Wohnkosten.

2. Schritt – Die Suche nach der Immobilie

Sobald der maximale Kaufpreis festgelegt ist, können Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen. Um eine vielfältige Auswahl an geeigneten Objekten zu erhalten, sollten Sie dabei verschiedene Kanäle nutzen, darunter:

• Zeitungen
• Immobilienportale
• Immobilienmakler
• Empfehlungen aus dem eigenen Netzwerk
• Exklusive Immobilienangebote im makler.immo Newsletter

3. Schritt – Die Finanzierung der Immobilie

Sobald Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, geht es an die Finanzierung.

Um Ihr Vorhaben zu finanzieren, benötigen Sie in der Regel ein geeignetes Darlehen. Bei den Kreditangeboten der Banken gibt es dabei zum Teil sehr starke Unterschiede in Bezug auf Laufzeiten, Zinssätze und den Gesamtkosten. Aus diesem Grund sollten Sie die verschiedenen Finanzierungsangebote unbedingt vergleichen, um den besten Deal zu finden.

Um diesen Prozess zu beschleunigen, sollten Sie alle dafür erforderlichen Unterlagen Ihrer Immobilie bereithalten:

• Wichtige Objektdaten (wie Exposé, Pläne, Grundbuch, Fotos, etc.)
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Schufa-Auskunft
• Einkommensteuer-Bescheid

4. Schritt – Notartermin und Abschluss des Kaufvertrags

Mit dem Notartermin machen Sie den Hauskauf offiziell. Wenn alle nötigen Unterlagen vorliegen, erstellt der Notar den Vertragsentwurf, den Sie spätestens 14 Tage vor dem offiziellen Termin erhalten. 

Dabei gilt: Prüfen Sie alle Bedingungen genau und lassen Sie bei Unsicherheiten einen Anwalt oder Makler drüberschauen. Beim Unterschreiben des Vertrags bekommen beide Parteien eine Kopie, die vom Makler vorgelesen wird. Hier können etwaige Fragen oder Änderungen noch besprochen werden. 

5. Schritt – Die Übergabe der Immobilie

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Zahlung von Grunderwerbsteuer sowie Kaufpreis können Sie bald in Ihr Traumhaus einziehen. Die physische Übergabe erfolgt nach der Grundbuchänderung, deren Zeitpunkt individuell vereinbart wird. Üblicherweise zahlen Käufer den Kaufpreis vor dem Einzug, aber abweichende Regelungen sind bei beidseitigem Einvernehmen möglich. 

Während der Übergabe erhalten Sie alle wichtigen Unterlagen und Immobilienschlüssel von den Vorbesitzern, und bei einer Begehung werden Ihnen technische Details erklärt.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Was Sie beim Immobilienkauf unbedingt bedenken sollten: Abgesehen vom zum Kaufpreis Ihrer Immobilie fallen noch diverse Kaufnebenkosten an. Je nach Bundesland können Sie hier zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises einkalkulieren.

So setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen:

• 1,5 bis 2,5 % Notar- und Grundbuchkosten
• 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (vom Bundesland abhängig)
• Durchschnittlicher Provisionssatz von 3,57 % für den Makler (sofern beim Immobilienkauf einer beteiligt war)

Zur Veranschaulichung der Kostenaufstellung hier ein kurzes Beispiel aus der Praxis:

Kaufpreis	300.000 €
Notar- und Grundbuchkosten von 2 %	6.000 €
Grunderwerbsteuer von max. 6,5 %	19.500 €
Maklerprovision von 3,57 %	10.710 €
Summe der Kaufnebenkosten	36.210 €
Gesamtkosten beim Immobilienkauf	336.210 €

Das ist aber in der Regel nicht alles. Denn oft kommen noch weitere Kosten mit obendrauf – wie zum Beispiel Aufwendungen für:

• einen Sachverständigen
• eventuelle Baugenehmigungen
• etwaige Versicherungen
• Sanierungsmaßnahmen

Und auch nach dem Immobilienkauf sollten Sie sich logischerweise einige Rücklagen für die Instandhaltung Ihres neuen Heims bereithalten.

Wie planen Sie die Finanzierung beim Immobilienkauf?

Erst wenn Sie die Kosten Ihrer Wunschimmobilie einschätzen können, wird es Zeit, sich mit der Finanzierungsplanung zu beschäftigen.

Dabei gilt die goldene Grundregel: Übereilen Sie beim Immobilienkauf nichts! Den Kaufvertrag sollten Sie grundsätzlich nicht unterschreiben, wenn die Finanzierung noch nicht abschließend geklärt ist.

Damit Ihnen die Planung der Finanzierung leichter fällt, haben wir die wichtigsten Aspekte kurz für Sie zusammengefasst:

Die Wahl des geeigneten Darlehens

Die meisten Menschen entscheiden sich beim Immobilienkauf nach wie vor für ein „Annuitätendarlehen“, bei dem Sie über die gesamte Sollzinsbindung hinweg einen fixen Zinssatz und eine konstante Monatsrate zahlen. Bevor Sie sich allerdings dafür entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile dieser Darlehensart kennen:

Vorteile des Annuitätendarlehens:

• Hohe Planbarkeit durch die fixen Raten
• Zinssicherheit für die Sollzinsbindung
• Verbleibende Restschuld ist von Anfang an bekannt

Nachteile des Annuitätendarlehens:

• Meistens keine Vertragsänderungen während der Laufzeit möglich
• Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung

Alternativ dazu können Sie auch ein sogenanntes „Tilgungsdarlehen“ in Betracht ziehen. Der Vorteil bei diesem: Bei Laufzeitende ist Ihr Darlehen garantiert abbezahlt. Zudem haben Sie hier für gewöhnlich niedrigere Zinskosten als bei einem Annuitätendarlehen. Allerdings müssen Sie bei einem Tilgungsdarlehen mit einer hohen Anfangsrate rechnen.

Die Wahl der Sollzinsbindung

Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen ist es klug, sich diese über einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Empfehlenswert ist in diesem Kontext eine Sollzinsbindung von 15 Jahren oder mehr.

Auf diese Weise profitieren Sie über einen ausgedehnten Zeitraum von niedrigen Zinsen, was die Finanzierung für Ihren Immobilienkauf langfristig wirtschaftlich macht. Im Zuge der aktuellen Zinsanhebungen ergibt es daher Sinn, verschiedene Angebote von Banken und Finanzinstituten zu prüfen, ob es trotz der allgemein angestiegenen Zinsen noch günstigere Optionen gibt.

Tipp: Staatliche Förderprogramme können Ihnen eventuell dabei helfen, die finanzielle Belastung zu minimieren. Womöglich können Sie Ansprüche auf Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder sogar auf Fördermittel Ihres Bundeslandes geltend machen.

Die Wahl der Tilgungsrate

Wählen Sie eine Tilgungsrate von mindestens 2 oder 3 %, um das Darlehen zügig zu begleichen und dadurch Zinskosten zu reduzieren. Häufig honorieren Banken eine höhere Tilgung mit einem Zinsrabatt, zusätzlich dazu verringert sich die Restschuld für eine mögliche Anschlussfinanzierung.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie beim Immobilienkauf haben?

Wie viel Eigenkapital können Sie für die Finanzierung der Immobilie aufbringen? Je mehr, desto vorteilhafter sind die Zinskonditionen. Und desto schneller können Sie Ihre Schulden bei der Bank tilgen. Allerdings sollten Sie sich selbstverständlich auch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zurückbehalten.

Alternativ können Sie auch einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital anvisieren. Hier müssen Sie jedoch mit einer deutlich teureren Finanzierungsrate rechnen, um das Risiko der Bank auszugleichen.

Worauf sollten Sie beim Kaufvertrag achten?

Ein Immobilienkaufvertrag ist in den meisten Fällen umfangreich und beinhaltet zahlreiche Paragrafen. Nehmen Sie sich daher die Zeit, ihn gründlich zu lesen – am besten gemeinsam mit einem Experten.

Prinzipiell gilt: Die Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt durch den Notar. Der Notar trägt den gesamten Kaufvertrag vor und informiert Sie vorab über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags. Ein Immobilienkaufvertrag sollte alle notwendigen Details für die Eigentumsübertragung abdecken, darunter Informationen zur Übergabe sowie die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. 

Diese Punkte sollten in einem Kaufvertrag enthalten sein:

• Festlegung des Kaufpreises und Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an den neuen Besitzer
• Bedingungen für den Übergang des Besitzes
• Käuferrechte im Falle von Mängeln
• Mögliche Einträge im Grundbuch
• Individuelle Vereinbarungen, z. B. bezüglich mitverkaufter Einrichtung
• Ggf. erteilte Finanzierungsvollmacht als Sicherheit für die Bank

Nach beidseitiger Einigung kann der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet werden. Anschließend erfolgt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, was mit einer Reservierung der Immobilie für Sie gleichzusetzen ist. 

Die bisherige Grundschuld des Verkäufers wird aufgehoben, und es erfolgt die Eintragung einer neuen Grundschuld. Darüber hinaus ist es erforderlich, den Immobilienkaufvertrag beim Finanzamt in der Abteilung für Grunderwerbsteuer zu melden. Sobald diese Bedingungen erfüllt sind, teilt der Notar Ihnen den Termin mit, an dem Sie den Kaufpreis bezahlen müssen. Nach vollständiger Zahlung geht die Immobilie in Ihren Besitz über.

Worauf sollten Sie beim Immobilienkauf achten?

Wenn Sie nur einen Ratschlag aus diesem Artikel mitnehmen, dann bitte den folgenden: Besichtigen Sie die Immobilie immer persönlich, bevor Sie auch nur an einen Kauf denken.

Das mag zwar banal klingen, im Internet gibt es allerdings haufenweise Horrorstorys zu finden, bei denen Personen ohne vorherige persönliche Besichtigung Immobilien erworben haben, nur um anschließend mit unerwarteten Mängeln, ungeeigneter Lage oder anderen unangenehmen Überraschungen konfrontiert zu werden. Kaufen Sie daher nie die Katze im Sack.

Mal abgesehen davon gibt es aber natürlich eine Reihe konkreter Faktoren, auf die Sie beim Immobilienkauf achten sollten. Hier sind 7 wesentliche Aspekte, die Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen können:

• Lage: Die Lage der Immobilie ist entscheidend für den langfristigen Wert der Investition. Berücksichtigen Sie also Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung oder Freizeitmöglichkeiten in der Region.
• Zustand der Immobilie: Überprüfen Sie den Zustand von Gebäude und Ausstattung, um mögliche Renovierungs- oder Instandhaltungskosten einzuschätzen.
• Platzbedarf: Die Immobilie Ihrer Wahl sollte natürlich genügend Platz für Ihren Alltag bieten.
• Preis: Vergleichen Sie Preise in der Umgebung und prüfen Sie, ob die Immobilie in Ihr Budget passt. Verfügen Sie über die erforderlichen finanziellen Mittel?
• Energieverbrauch: Prüfen Sie die Werte im Energieausweis, um den Energiebedarf der Immobilie herauszufinden. 
• Sanierungsbedarf: Achten Sie auf eventuellen Sanierungsbedarf des Objekts. Das umfasst sowohl offensichtliche Bauschäden als auch nicht direkt ersichtliche Mängel.
• Grundbucheintrag: Prüfen Sie das Grundbuch, um eventuelle Lasten oder Beschränkungen auf dem Grundstück herauszufinden.

Was Besonderheiten muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?

Sie möchten kein Haus, sondern eine Eigentumswohnung kaufen? 

Dann sollten Sie vorher definitiv einen genauen Blick auf die entsprechende Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) werfen. Schließlich müssen Sie beim Kauf ja für die nächsten Jahre gut mit den Miteigentümern zurechtkommen. Die Chemie sollte auf jeden Fall stimmen, wenn Sie ständige Konflikte mit den anderen Besitzern vermeiden wollen.

Schauen Sie sich daher unbedingt die folgenden Schriftstücke der WEG an:

• Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Die Hausgeldabrechnungen 
• Die Teilungserklärung (aushändigen lassen)

Hier können Sie sich ein erstes Bild sowohl von den Miteigentümern als auch von der Finanzlage der Eigentümergemeinschaft machen. Nicht zuletzt sollten Sie vorab unbedingt klären, was Gemeinschaftseigentum ist und welches Stimmrecht Sie bei der Eigentümerversammlung haben.

Abschließende Tipps zum Immobilienkauf

Zu guter Letzt noch ein paar zusammenfassende Tipps, die Sie beim Immobilienkauf beachten sollten:

• Besichtigen Sie die Immobilie immer vor dem Kauf persönlich.
• Verlassen Sie sich nicht blind auf das Exposé.
• Holen Sie sich professionelle Hilfe an Bord (Bausachverständigen, Makler, etc.).
• Lassen Sie den Kaufvertrag prüfen.
• Suchen Sie nach einer passenden Finanzierung.
• Planen Sie zusätzliche finanzielle Reserven für unerwartete Kosten ein.

Überstürzen Sie beim Immobilienkauf nichts, sondern nehmen Sie sich die Zeit, die es braucht. Und sorgen Sie zuerst für eine angemessene Finanzierung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. 

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