Als „Maklerprovision“ bzw. „Maklercourtage“ bezeichnet man die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen beim erfolgreichen Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie erhält. Aber was gibt es eigentlich bei der Zahlung der Maklerprovision zu beachten? Wie hoch sollte sie höchstens ausfallen, wer muss sie beim Immobilienkauf zahlen und welche Neuregelungen gelten seit Dezember 2020?
In diesem Artikel liefern wir Ihnen die Antworten.
Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann wird eine Maklerprovision fällig?
- Seit 2020 gilt ein neues Gesetz zur Maklerprovision
- Wer muss die Maklerprovision nach den Neuregelungen beim Immobilienverkauf zahlen?
- Wer muss die Maklerprovision nach den Neuregelungen bei Vermietung zahlen?
- Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
- Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
- Ist es möglich, die Maklerprovision zu umgehen?
- In welchen Fällen ist eine Maklerprovision unzulässig?
- Zählt die Maklerprovision zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?
- Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Maklerprovision
Das Wichtigste im Überblick
- Beim Immobilienverkauf gilt seit dem 23. Dezember 2020 ein neues Provisionsgesetz, nach dem sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten gleichmäßig teilen.
- Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, übernimmt die Provision.
- Die Höhe der Maklerprovision ist beim Immobilienverkauf frei verhandelbar, richtet sich aber in der Regel nach den ortsüblichen Provisionssätzen zwischen 5 und 7 %.
- Eine Provision wird nur fällig, wenn der Makler nachweislich für die Kontaktvermittlung verantwortlich war.
- Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt ist.
Wann wird eine Maklerprovision fällig?
Grundsätzlich darf ein Immobilienmakler dann eine Provision verlangen, wenn er ein Objekt erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag (bzw. Mietvertrag) notariell beurkundet wurde.
Die Voraussetzungen dafür sind im §652 BGB abschließend geregelt. So wird eine Maklerprovision fällig, wenn …
- … ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde.
- … der Makler die vertraglich vereinbarte Maklertätigkeit nachweislich erbracht hat.
- … der unterschriebene Kauf- bzw. Mietvertrag notariell beurkundet wurde.
- … es eine kausale Verbindung zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss gibt.
- … der Immobilienmakler eine gültige Gewerbezulassung besitzt.
In der Praxis läuft das oft so ab, dass die Zahlung 7 bis 14 Tage nach Unterzeichnung des Vertrags erfolgt. In manchen Fällen wird mit Verkäufern vereinbart, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst dann zahlen müssen, wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.
Übrigens: Der Provisionsanspruch erlischt nicht mit dem Abschluss des Maklervertrags. Selbst wenn sich ein potenzieller Kunde erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit für das Objekt entscheidet, behält der Makler den Anspruch auf die Provision.
Seit 2020 gilt ein neues Gesetz zur Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Gesetz zur Provisionsregelung bei Immobiliengeschäften – das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.
Dabei wird gemäß § 656a BGB gesetzlich festgelegt, dass Verträge mit Immobilienmaklern grundsätzlich schriftlich abzufassen sind. Mündliche Vereinbarungen oder Absprachen per Handschlag reichen demnach nicht mehr aus.
Im Wesentlichen handelt es sich bei dieser Gesetzesreform um eine abgeänderte Form des Bestellerprinzips, bei der sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision gleichmäßig teilen.
Was ist das Bestellerprinzip? Das Bestellerprinzip sagt aus, dass die Person, die den Makler beauftragt, auch die entstehenden Kosten für die Provision tragen muss.
Für welche Verträge gilt das neue Provisionsgesetz?
Das neue Gesetz zur Provisionsteilung gilt unter den folgenden Voraussetzungen:
- Der Maklervertrag betrifft den Kauf einer Wohnungen oder eines Einfamilienhauses.
- Der Käufer ist ein Verbraucher nach § 656b BGB.
Folgende Immobiliengeschäfte sind demnach nicht davon betroffen:
- Baugrundstücke
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbliche Immobilien
Wer muss die Maklerprovision nach den Neuregelungen beim Immobilienverkauf zahlen?
Die neue Regelung in Deutschland sieht vor, dass die Kosten der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie gleichmäßig aufgeteilt werden. Seit dem Gesetzesbeschluss 2020 gilt das Bestellerprinzip demnach nicht mehr für den Immobilienkauf.
Nach diesen Neuregelungen sind dabei aktuell 3 Szenarien hinsichtlich der Provisionsaufteilung denkbar:
1. Der Makler vereinbart eine Doppelprovision mit Verkäufer und Käufer. (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB)
Im ersten Fall teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen (also jeweils 50 %), wenn der Makler einen Vertrag mit beiden Parteien abschließt und eine Doppelprovision vereinbart wird.
2. Eine Partei schließt den Maklervertrag alleine ab. Im Nachhinein holt sie sich 50 % der Courtage von der anderen Partei wieder. (§ 656d BGB)
Bei der sogenannten „Abwälzung“ übernimmt eine Partei zunächst die kompletten Maklerkosten. Im Nachgang kann sich diese Partei dann aber 50 % von der anderen Seite zurückholen – sofern dies im Kaufvertrag festgelegt ist.
3. Volle Provisionsübernahme einer Partei
Seit dem 23.12.2020 besteht keine Pflicht zur Doppelprovision mehr. Daher ist es auch möglich, dass eine Partei die komplette Provisionszahlung übernimmt. In diesem Kontext gibt es die folgenden beiden Optionen:
- Reine Innenprovision: Makler und Verkäufer einigen sich darauf, dass der Verkäufer die gesamte Courtage trägt.
- Reine Außenprovision: Es ist auch möglich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision zahlt, wenn er dem Makler einen Suchauftrag gibt und der Makler das Objekt zu diesem Zeitpunkt noch nicht gefunden bzw. akquiriert hat.
Was ist eine Doppelprovision?
Eine Doppelprovision tritt auf, wenn ein Immobilienmakler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag abschließt und von beiden Parteien. bezahlt wird. Aufgrund der verschiedenen Bedürfnisse kann es bei der geteilten Maklerprovision zu Interessenskonflikten kommen.
Wer muss die Maklerprovision nach den Neuregelungen bei Vermietung zahlen?
Anderes als beim Immobilienverkauf hat das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien nach wie vor Bestand. Denn dieses gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen.
Demzufolge muss bei der Vermietung diejenige Person die Kosten tragen, die den Makler beauftragt hat.
Hierdurch soll eine Entlastung der Mieter erreicht werden, da es in der Regel der Vermieter ist, der einen Makler organisiert. Durch diese rechtliche Vorgabe wird verhindert, dass Vermieter diese Gebühren einfach auf den neuen Mieter abwälzen.
Und auch im gewerblichen Bereich wird die Maklerprovision für gewöhnlich von der Vermieterseite übernommen.
Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Aber wie hoch darf die Maklerprovision denn eigentlich sein? Was ist üblich und erlaubt? Gibt es dazu überhaupt rechtliche Vorgaben?
Zunächst gilt es auch hier wieder zwischen Immobilienverkauf und Immobilienvermietung zu unterscheiden.
Wie hoch darf die Maklerprovision beim Immobilienverkauf sein?
Beim Verkauf von Immobilien gibt es keine feste gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision. Die Maklercourtage kann daher prinzipiell frei ausgehandelt werden, unterliegt in der Praxis aber natürlich einem gewissen Wettbewerbsdruck. Eine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze gibt es nicht.
Normalerweise richtet sich die Provision nach den ortsüblichen Sätzen für Makler, die in Deutschland bei privaten Immobilienverkäufen oft zwischen 5 und 7 % des Kaufpreises liegen. Die genaue Höhe der Provision kann jedoch stark variieren und unterscheidet sich von Region zu Region.
Tipp: Klären Sie die Provision unbedingt bereits vorab offen mit Ihrem Makler ab. Erscheint Ihnen die Provision zu hoch, machen Sie den Makler darauf aufmerksam oder suchen Sie direkt nach einem anderen Maklerbüro.
Hier eine geschätzte Auflistung der aktuell üblichen Maklerprovision je nach Bundesland:
| Bundesland | Maklerprovision gesamt |
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | Je nach Region 4,76 bis 5,95 % oder 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Rechenbeispiel zur Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf
Anton hat sein Einfamilienhaus in Berlin für 500.000 Euro verkauft. Dabei hat er – gemeinsam mit dem Käufer – einen Immobilienmakler auf Basis der Doppelprovision beauftragt. Gemäß der Tabelle oben liegt die übliche Provisionshöhe in diesem Fall bei 7,14 % des Verkaufspreises. Diese Courtage wird gleichmäßig von Käufer und Verkäufer getragen.
Käufer und Verkäufer teilen sich also jeweils 3,57 % der Maklergebühren:
| Verkaufspreis der Immobilie | 500.000 |
| Provision für den Immobilienmakler | 7,14 % |
| Höhe der gesamten Provision | 500.000 € x 7,14 % = 35.700 € |
| Jeweiliger Anteil für Käufer/Verkäufer | 35.700 € / 2 = 17.850 € |
Wie hoch darf die Maklerprovision bei der Vermietung sein?
In der Vermietungspraxis orientiert sich die zulässige Höhe der Provision daran, wer den Makler beauftragt – also wer der Besteller ist. Hat der Wohnungssuchende (also der Mieter) den Makler organisiert, ist die Provision gemäß § 3 Satz 2 WoVermRG auf höchstens 2 Netto-Monatsmieten zuzüglich Umsatz begrenzt.
Ist hingegen der Vermieter der Besteller, ermöglicht die freie Verhandelbarkeit eine potenziell höhere Provision. In diesem Fall kann beispielsweise eine Provision in Form von 3 Nettokaltmieten veranschlagt werden.
Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Wenn Sie als Vermieter einen Makler beauftragen, um eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten (als Kapitalanlage also), können Sie die Courtage steuerlich absetzen. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass die Kosten nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungsnebenkosten gelten.
Im privaten Bereich können die entstandenen Maklerkosten hingegen nicht steuerlich abgesetzt werden.
Ist es möglich, die Maklerprovision zu umgehen?
Das einfache Umgehen der Maklerprovision ist weder als Käufer noch als Verkäufer möglich. Denn der Vergütungsanspruch des Immobilienmaklers erlischt nicht mit Auslaufen des Maklervertrags.
Als Kaufinteressent müssen Sie also auch dann eine Provision zahlen, wenn Sie den Vertragsablauf abwarten und dann selbst auf den Eigentümer zugehen.
Kann der Makler nachweisen, dass er beide Parteien rechtswirksam miteinander vermittelt hat, hat er ein Anrecht auf die Provisionszahlung.
In welchen Fällen ist eine Maklerprovision unzulässig?
Hin und wieder kommt es vor, dass Immobilienmakler eine Provisionszahlung fordern, obwohl sie dazu eigentlich gar kein Anrecht darauf haben. Etwa, wenn der Makler den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer nicht nachweislich hergestellt hat.
Grundsätzlich gilt: Wenn der beauftragte Makler bei der Kontaktherstellung nicht beteiligt war, hat er auch keinen Anspruch auf eine Provisionszahlung.
Abgesehen davon kann der Anspruch auf eine Provision auch dann erlöschen, wenn er die beteiligten Parteien nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt hat. In diesem Fall können Käufer und Verkäufer Einspruch erheben und ihr Geld zurückfordern.
Mehr zu den Rechten und Pflichten eines Immobilienmaklers erfahren Sie hier.
Zählt die Maklerprovision zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Ja, die Maklerprovision sollte definitiv bei der Kalkulation der Nebenkosten berücksichtigt werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass neben der Maklerprovision auch weitere Nebenkosten beim Hauskauf anfallen, darunter Notarkosten und Grunderwerbsteuer.
Besonders in großen Städten und Ballungsräumen kann die Unterstützung eines Maklers bei der Immobiliensuche sinnvoll und manchmal sogar notwendig sein. Einen guten Immobilienmakler finden kann daher schnell zur Herausforderung werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Maklerprovision
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Sobald der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt ist, muss die Provision bezahlt werden. In der Regel wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift festgelegt.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Prinzipiell besteht die Möglichkeit, die Maklerprovision beim Verkauf von Immobilien zu verhandeln. Seit Ende Dezember 2020 ist jedoch festgelegt, dass der Verkäufer mindestens 50 % der vereinbarten Maklerprovision entrichten muss.
Was ist mit „übliche Maklerprovision“ gemeint?
Die Provisionshöhe beim Immobilienverkauf ist in Deutschland frei. Daher gelten je nach Bundesland „ortsübliche“ Provisionssätze, die als Obergrenze bei der Maklercourtage gelten.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Gesetz zur Provisionsregelung. Demnach teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage mit jeweils 50 %.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?
Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 gilt für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen: Diejenige Person, die die Maklerin oder den Makler beauftragt, muss auch die Provision übernehmen. Daher wird die Maklerprovision für Immobilien heute oft von den Vermietern getragen.
